****社会化保障标准和服务要求
*、服务要求
（*）****服务区域
****服务区域共*个院区，*号院区占地***亩,绿化面
积***亩，**栋房屋建筑面积*.**平方米，其中公寓楼*
栋建筑面积*.***平方米；*号院区占地**亩，绿化面积
**亩，**栋房屋建筑面积*.***平方米，其中公寓楼**栋
建筑面积*.***平方米；*号院区占地**亩，绿化面积**
亩，公寓楼*栋建筑面积*.***平方米；*号院区占地面积
**.**亩，绿化面积*亩，**栋房屋建筑面积*.***平方
米；*号院区占地面积***.**亩，绿化面积**.*亩，**栋
房屋建筑面积*.**平方米。由市政供电，自抽供水，排水
接入市政管网，供暖利用天然气锅炉保障。主要设施设备有
供水水泵*套、发电机组*套、化粪池**个、燃气锅炉*
台。
（*）****服务内容及标准
主要包括上述****服务区域的房屋及水电暖设施设备
维护管理、绿化管理、环境卫生管理、安保管理、供热运行
管理等内容。
*.服务内容
（*）****管理
服务范围：*号院区、*号院区、*号院区、*号院区、
*号院区。
①组织和管理服务区域各项****服务工作，落实服务人
员培训和监督管理，按照甲方要求提供各类服务保障。
②制定****服务计划和管理措施。
③定期对****管理区域巡查检查，及时纠治管理漏洞和
问题隐患，不断提升服务管理水平。
④统*设置符合要求的公共设施标识标志。
⑤管理各类****档案资料，定期向甲方提供****服务费
开支明细和相关凭据。
⑥负责****用房管理，自行承担相应水电气等办公运转
费用。
⑦做好****服务人员行政管理、安全管理和保密管理。
（*）房屋及水电暖设施设备维护管理
服务范围：*号院区、*号院区、*号院区、*号院区、
*号院区。
①****管理区域内房屋设施日常维修、保养和管理，包
括墙
面粉刷修补，建筑物门窗、室内外上下水、照明、电路等日
常维修、养护和管理。
②公共设施维保，包括但不限于发电机、供配电设施、
供水设施等日常检查、运行、保养、维护和管理。
③房屋内部公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护
保养及管理，包括但不限于化粪池、排污管道、污水井维护
管理和排堵疏通。
④水电运行管理，主要包括水电设施设备维修、保养和
管理。
⑤施工、供水、供电、供气、电信等单位在****管理区
域内施工作业时，进行必要的协调和管理。
⑥小修项目，由甲方提供耗材，****公司负责修缮；其
他中修、大修项目，由甲方自行组织。
（*）绿化管理
服务范围：*号院区、*号院区、*号院区、*号院区、
*号院区。
绿化期*个月，室外树木、花圃、草坪等养护管理，包
括但不限于施肥、松土、浇灌、修剪、病虫防治、枯枝清理
等，其中松土由****公司提供小型旋耕机。
（*）环境卫生管理
服务范围：*号院区、*号院区、*号院区。
①室外区域保洁，****管理区域所有室外地面、场坪、
道路、
标识牌等部位的卫生、积雪清扫及垃圾清运，需配备相应的
清洁设备，包括但不限于*台小型扫地车、*台尘推车等设
备。遇到积雪突发情况，****公司需采取租赁机械或者雇佣
人工方式及时予以解决。
②室内公共区域保洁，包括**栋公寓楼走廊、楼道等公
共区域的卫生清扫及垃圾清运。
③化粪池、排污（水）管道、污水井清理及废物清运。
④定期“*害”消杀。
（*）安保管理
服务范围为：*号院区、*号院区。
①负责院区门岗值班。
②门岗实行**小时值班，严禁脱岗，做好相关记录。
③发现可疑人员和异常情况，迅速查明情况，及时阻止
并立即向甲方报告。
（*）供热运行管理
服务范围为：*号院区、*号院区。
①供暖期*个月，司炉工、水质化验员持有相关操作证，
负
责燃气锅炉的运行管理。
②负责锅炉的机头调试、故障排除及维护保养，所需材
料由甲方提供。
③供暖季结束后，及时清洗锅炉，对设施设备维护保养，
所需材料由甲方提供。
*.管理服务要求
（*）基本要求
①严格遵守国家法律法规，管理人员按照有关规定取得
****管理职业资格证书或者岗位证书。
②****管理方案完善详实，质量管理、财务管理、档案
管理等制度健全。
③****服务人员着装统*，服务主动，礼貌热情。
（*）服务标准
①公示****服务企业营业执照，项目负责人及主要服务
人员照片，****服务项目等相关信息。
②制作公示牌公示**小时服务电话，保障服务区域水
电设
施设备等正常运转，水电急修**分钟内、其他报修**分钟
内到达现场进行处理。
③做好****档案管理，院区设施设备的维护保养记录需
留档备查。
④做好内部人员管理，配合甲方进行政治审查。
⑤建立****值班制度，电话保持全时畅通，非工作时间、
周末、节假日至少安排*人应急值班。
*.房屋及水电暖设施设备维护管理服务要求
（*）公共设施管理
每日至少巡查*次公共区域、楼梯通道以及其他共用部
位的灯具、门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修，避免
跑冒滴漏。
（*）设施设备管理
主要包括发电机、供配电系统、供水设备的维护保养。
①发电机及供配电系统：记录相关设备运作及维修维护
情况。发电机组定期进行维护保养，由甲方提供机油、
空滤等保养材料，另发电用油由甲方提供。
（*）*星维修
①维修内容：包括但不限于室内外各类水电、*金、机
电维修等工作。
②维修服务要求：服务人员统*着装，入职前进行政治
审查和保密教育。服务人员接到报修通知后，根据维修项目
到库房领料登记。维修结束后，维修人员应清理现场，由报
修人员在《报修单》上签字确认。
*.绿化管理服务要求
（*）草坪养护标准
①草坪绿期***天以上。
②浇灌。草坪春夏生长季每天浇灌*次，秋冬季根据天
气情况每周浇灌*至*次。
③草坪补种。草坪如出现直径**厘米以上秃斑、枯死或
局部恶性杂草占该部分草坪**%以上且无法清除的，及时播
撒草种，草种由甲方提供。
④修剪。修剪频度：生长季每星期修剪*到*次，修剪
后整体平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐；*周不规则草
边及转弯位无明显交错痕迹；现场清理干净，无遗漏草屑、
杂物。
⑤杂草控制。*般少量杂草或无法用除草剂的杂草采用
人工拔除，已蔓延开的恶性杂草用选择性除草剂清除。
⑥病虫害防治。草坪病虫害以防为主，视情喷洒广谱性
杀虫药及杀菌药，对于突发性病虫害应及时针对性地选用农
药喷杀，以防蔓延。
（*）乔灌木养护标准
①乔木修剪。每年**月至次年*月对乔木修剪，剪除
徒长枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、枯枝等，并对树冠适当
整形，达到均衡树势、完整树冠和促进生长的效果。
②灌木修剪。所有灌木应在秋季进行*次枯枝、弱枝、
徒长枝清剪及株型修剪工作，每天巡查中应及时处理因折断
而枯黄的枝叶。
③病虫害防治。视情喷洒广谱杀虫剂和杀菌剂，禁用高
毒或强刺激性的农药，对突发性病虫害应及时针对性地喷杀
农药。
④养护质量标准。乔木生长健壮、形态整齐、无凌乱枝
条和冗长枝叶，灌木株形整齐、造型轮廓清晰，修剪面平直
整齐、棱角分明。正确施肥、喷药，无明显病虫害，无过长
杂草。
（*）植物病虫害防治标准
①病虫害防治计划及要求。根据季节、气候及病虫害防
治活动规律，合理制定防治计划。
②使用药物要求。必须妥善保管农药，杜绝使用剧毒、
残效期长及具强刺激性气味的农药。
*.环境卫生管理要求
（*）服务内容
****管理区域室内外公共区域地面、标识牌等部位的卫
生清洁及垃圾清运。具体为：
①室外公共场所、绿地、道路、场坪、宣传栏、雕塑饰
品等部位的卫生清洁。
②公寓楼通道、走廊、楼梯等公共部位的卫生清洁。
③垃圾每日清理转运*至*次，定期清洗垃圾桶，保持
洁净。根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊、虫等
滋生。
④化粪池、污水管道、污水井全面清掏疏通，每半年不
少于*次，发现异常及时清掏。市政排污费由甲方自理。室
内下水道排堵根据报修需求由****公司及时处理，涉及管道
维修，所需材料由甲方提供。
（*）服务标准
①公共区域不得堆放杂物，地面无明显污渍、积水，墙
面无污垢、无粘着物，公共区域内无虫鼠害。
②认真做好保洁巡检，随时保持公共区域干净整洁。
③垃圾及时清运，垃圾处理按照地方环保部门要求进行
处理，如出现违规现象，罚款自行处理。
由****公司承担经费范围的相关项目，实行包干管理、
超支不补。所有开支项目必须建立明细账目，接受甲方监督
检查。
*.保洁物资保障
保洁消耗物资包括服装、工具、设备、垃圾桶、清洁用
品、清洁机器设备，由****公司自行承担。另服务地域多有
沙尘，清洁地面需定期使用柴油配合处理，每月消耗柴油约
****,请****公司将柴油列入成本考虑。
*.绿化物资保障
绿化相关的服装、工具、设备由****公司负责，绿化汽
油、草种、农药、肥料由甲方提供。
*.院区安保保障
安保人员日常穿戴、通联设备、办公消耗品由****公司
负责提供，现有值班室及其他固定设施由甲方提供。
*.****用房保障
现有****办公室、值班人员宿舍等****用房由甲方无偿
提供，水电暖及内部装修维护费用由****公司承担。
*.维修保障
小修项目维修材料由甲方提供，****公司负责提供维修
服务和维修工具。
院区小修项目内容
*.旗杆：旗杆维修。
*.墙面：粉刷修补、挂件钉钉。
*.门窗：门窗、门锁、门套维修，门锁及门窗玻璃更换，
大门维修焊接。
*.雨水管：雨水管局部破损更换。
*.室内给水系统小修、局部换管：管道锈蚀脱皮防锈处
理，给排水系统漏水修理或残缺*件补充。
*.卫生间：下水疏通、管件维修和局部更换，脸盆混水
器安装及维修，毛巾架安装，热水器安装及简单维修，淋浴
管及喷头安装更换，水龙头维修更换，排风扇安装。
*.配电线路：线路维修更换及故障点排查，灯具、插座、
电箱空开等维修更换。
*.供暖：暖气片、管件更换，暖气管道维修，预埋管线
维修（含破路和路面恢复），渗水检查。
*.公共照明、线路管井*星损坏修复。
*、****管理考评办法
（*）****服务管理机制
*.监督机制
甲方成立****考评小组，每季度末考评****服务情况。
*.处罚机制
按照日常处罚和考评分数核减当季的****服务费用，遇
有重大责任事故终止合同并依法追究相关人员责任。
（*）****服务考评办法
*.考评内容
服务区域****管理、设施设备维护管理、保洁管理、绿
化管理等方面。考核标准与评分细则详见《****管理服务考
评细则》。
*.考评方法
（*）每季度最后*个月**日前，由甲方对本季度****
服务工作和日常督查中存在问题进行全面考核评定，按照
《考评细则》进行*分制评分，评定考核等级，按考评分数
拨付****公司本季度****管理费。
（*）考核结果分*、*、*、**个等级，分别代表优秀、
良好、合格和不合格：**分以上为*等，**分～**分为*
等，**分～**分为*等，**分以下为*等。
（*）每季度****服务综合评分须达到**分以上（*等），
未达到**分，每差*分扣除当季*%的****管理服务费。
（*）****公司在合同期*年内*次考核评定为*等或*
次评定为*等或出现严重违约行为的，甲方有权做出解约处
理，履约保证金不予退还。因****公司管理不善，造成人员
伤亡、财产损失较大或产生恶劣社会影响等重大事故，甲方
将追究相关责任，履约保证金不予退还；****公司在合同期
*年内考核评定等级*级次数小于*次、考核评定等级无*
级且无严重违约行为的，甲方可按合同价与****公司续签*
次合同，续签时间为*年。
****服务考评细则
序
号
*
| 考核标准 |
基本分 |
评分细则 |
| ****项目管理规范，企业文化制度作用发挥明显；严格遵守国家、地方劳动保护法律法规，与****服务人员建立正规的劳动关系；加强安全管 |
* |
每发现*例不合格扣*分。 |
|
理，不断提高和改善劳动作业条件，提供必要的防护用品和保险保障。 |
|
|
| * |
科学制定****管理实施方案；公共设施设备标识标牌设置统*规范；****管理档案齐全完整。 |
* |
每发现*例不合格扣*分。 |
| * |
公共设施维保、巡查不及时，出现锈蚀、霉烂、堵塞，引发或造成运转不畅，影响正常工作保障等。 |
** |
每发现*例不合格扣*分。 |
| * |
水电暖工保持在岗在位，非工作时间、周末、节假日安排专人值班，每日对服务区域公共部位水电巡查巡修；遇停水、停电，能够无条件服从甲方管理，及时抢修，在规定时间内迅速切换自备电源、水源；公共设施及水电维修及时；锅炉供暖温度适宜，操作人员在岗在位。 |
** |
每发现*例不合格扣*分。 |
| * |
安保人员无故不在位；无关人员和车辆随意进入管理区域；管理人员失职渎职，造成偷盗、破坏行为未及时发现并及时处置。 |
** |
每发现*例不合格扣*分。 |
| * |
绿化养护因管理不当，造成植物死亡；未及时对绿植浇水和修剪，影响植物美观或杂乱生长；绿化虫害防治不及时，绿植生长受到严重影响。 |
** |
每发现*例不合格扣*分。 |
| * |
清洁卫生区有明显灰尘、蜘蛛网、杂物、污渍；垃圾未按要求收集、清运，有明显垃圾积留；因维护保养不善，造成地板、大理石等磨损严重；住户投诉反馈等。 |
** |
每发现*例不合格扣*分。 |
| * |
院区内道路、场坪地面干净，无杂物、积水，无明显污迹、油渍，路灯表面干净、无污渍等。 |
** |
每发现*例不合格扣*分。 |
| * |
公寓楼公共区域地面整洁，无污渍、蜘蛛网，扶手栏杆无积尘；垃圾清运及时，垃圾箱周边整洁干净；定期清掏化粪池、污水井，保证污水管道畅通等。 |
** |
每发现*例不合格扣*分。 |
| ** |
服从甲方管理和监督，切实整改日常监管中反馈的问题与不足；每季度开展不少于*次的满意度调查，满意率≥**%。 |
** |
每发现*例不合格扣*分。 |
| *.因****公司原因，发生安全管理责任事故案件等问题，每次扣**分。*.考核未发现问题，按基本分数计分；发现问题，依据扣分标准先从基本分数内扣除，超出基本分数的，从综合总分内扣除。 |
*.因****公司原因，发生安全管理责任事故案件等问题，每次扣**分。*.考核未发现问题，按基本分数计分；发现问题，依据扣分标准先从基本分数内扣除，超出基本分数的，从综合总分内扣除。 |
*.因****公司原因，发生安全管理责任事故案件等问题，每次扣**分。*.考核未发现问题，按基本分数计分；发现问题，依据扣分标准先从基本分数内扣除，超出基本分数的，从综合总分内扣除。 |
*.因****公司原因，发生安全管理责任事故案件等问题，每次扣**分。*.考核未发现问题，按基本分数计分；发现问题，依据扣分标准先从基本分数内扣除，超出基本分数的，从综合总分内扣除。 |
*.处罚
（*）服务响应
①遇火情、断电、断水等突发事件，**分钟内未到场处
置，处罚***元/次；因处置措施不到位导致损失或影响扩
大，处罚***元/次，并赔偿损失。
②服务受理未及时处置。投诉查实后，处罚***元/次。
③各类报修超过**小时仍未有相关人员到场处置，处
罚***元/次。
（*）维修服务
①未按规范进行管理、巡查、维护、操作设施设备，处
罚***元/次；导致出现断水、断电、起火等事故，造成甲方
损失的，除赔偿损失外，处罚****元/次。
②瞒报或漏报设备故障或事故，处罚***元/次。
③未按各类岗位有关资质要求配备工作人员，处罚***
元/人次。
④对甲方安排合理的临时性工作任务不服从，维修、维
保不协同配合，处罚***元/次。
⑤未按规定如实填写各类值班记录，处罚***元/次。
⑥日常维修完成后未清理现场，处罚***元/次。
（*）卫生保洁
①未按要求打扫责任区卫生，有明显积尘、蜘蛛网、杂
物、污渍，处罚***元/次。被服务单位投诉，经核实处罚
***元/次。
②垃圾清运不及时，有明显垃圾积留，处罚***元/次。
③如有发现****服务人员偷盗甲方资产，处罚****元/
次，情节严重者移送公安机关处理。
（*）绿化维护
①因养护管理不当，造成植物死亡的，根据植物价值，
处罚***至****元/次。
②绿化虫害防治不及时，植物生长受到严重影响的，处
罚****元/次。
③未及时对服务区域植物进行浇水和修剪，影响植物美
观或者植物杂乱生长的，处罚***元/次。
④枯枝和杂草清理不及时，处罚***元/次。
（*）服务纪律
①上岗不按要求着装，处罚***元/次。
②各类值岗人员脱岗**分钟以上的，处罚***元/人次。
③不遵守安全制度及规定，造成安全隐患，处罚***元
/次。
④与服务对象发生冲突，不服从甲方监督管理，处罚***
元/次。
⑤服务人员迟到早退的，处罚***元/人次。
*.解约条款
出现以下情形之*，甲方有权依法解除合同。
①不配合甲方业务主管部门按合约履行职责，拒不接受
职责范围内任务。
②任务范围内各类设施设备维护检修不到位，发生亡人
或财产损失达***元以上事故。
③所属从业人员在服务区域发生群体性滋扰事件，严重
干扰甲方工作、生活秩序。
④违反甲方保密条例相关要求，造成不良影响。
⑤因甲方出台政策法规发生重大变化需提前终止合
同的。
（*）相关要求
*.报价要求
人民币（含税），报价包括人员工资、保险、工具等所
有费用。
①承包方式。以固定总价包干的方式进行，报价应充分
考虑即将实施的全部管理服务内容，包括但不限于以下内容：
员工工资、各种保险、服装费、工具设备费等;设施设备的日
常运行、维修、保养费用；绿化保洁工具、设备；法定税费；
****服务企业的利润等。合同期内不因薪酬、保险、生活指
数、税率等波动而做出任何调整。
②甲方不接受****公司任何因遗漏报价而产生的追加，
因****公司违反劳动法等法律法规而造成甲方的连带责任
和损失全部由****公司承担。
③对****服务区内发生的*般突发性事件必须考虑相
应的应对措施，相关费用需在报价中考虑。
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